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房地产市场如何“软着陆”
发布时间:2010-8-30 14:05:55 访问统计:点击次 评论: 次 作者: 文宗瑜 摘自:
　　　　只有打破调控地价及房价的思维定势，以政策支持改革，以改革推进政策，才能实现房地产市场的“软着陆”

　　文／文宗瑜

　　房价在2009年的大幅上涨助推了土地出让收入的爆炸式增长，从2008年0.96万亿增长到2009年的1.5万亿，增幅56.3%，2009年的土地出让收入占财政收入约6.85万亿的21.9%，如果再考虑房地产开发及交易的税费收入，土地出让及房地产业对中国2009年财政收入的贡献率已高达35%以上。

　　房地产对经济增长的过度拉动，财政收入尤其地方财政收入对房地产的过度依赖，不仅抑制了消费增长，而且加大了经济运行的风险。在房价连续近72个月（从2004年1月算起）超长期持续上涨以后，房地产市场面临着调整的巨大压力及要求。无论是中央政府，还是地方政府，都应高度重视房地产市场的变化，在顺应房地产市场自身运行规律的同时，灵活使用各种政策并适时推进相应的配套改革，力争实现房地产市场的“软着陆”。

　　强调房地产市场的“软着陆”，是为了预防并抑制地价房价下跌的“连锁”效应。在某种意义上，中国经济及财政收入对房地产市场的过度依赖，正在无限放大房地产市场“硬着陆”的破坏性及杀伤力。如果能够把房地产市场调整的“硬着陆”转变为“软着陆”，不仅可以大大弱化地价房价下跌对经济运行的破坏性及杀伤力，而且可以顺势实现产业升级及更大更快的碳减排。就房地产市场的“软着陆”目标而言，政策运用不再仅仅是调控地价及房价，而是要着眼于土地资源配置效率提高及房地产业升级的全面调控。在某种意义上，只有打破调控地价及房价的思维定势，以政策支持改革，以改革推进政策，才能实现房地产市场的“软着陆”。全面调控的思维及做法，要求政策与改革并举。

　　其一，支持并推动两种土地产权的“平权”。从宪法及国家基本制度的规定看，国有土地与集体土地的产权平等。但是，行政力量及相应政策，不允许集体土地的使用权进入土地产权交易市场，导致了两种土地产权的实际不平等。面对“城中村”“城中镇”及城市边界不断向农村扩张的现状，只有支持并推动集体土地与国有土地的产权平等，才能顺应城市化进程加快的大势，也才能用市场力量及市场手段提高土地资源的配置效率。当然，为了维护18亿亩耕地的“黄线”，可先从农村集体建设用地着手，允许进行农村集体建设用地与国有土地两种土地产权“平权”的试点。如果两种土地产权能够真正“平权”，集体建设用地可以直接进入土地产权交易市场进行交易，用市场化方式实现集体土地使用权的转让。

　　其二，划定城市与乡村的分界线而支持城市集约化发展。城市“摊大饼式”的无边界扩张，不仅占用了更多的土地资源、水资源，而且弱化了城市的功能；城市不可能无限大，也不可能无限扩张；城市化边界范围的无限扩大，必然导致城市化效应的递减。各个城市尤其大中城市应该尽快着手制定50-100年的城乡一体化规划，通过这一带有制度性质的规划，划定城市乡村的基本分界线，区分城市与乡村的不同功能，根据功能区的分工进行城乡建设；城乡基本分界线的划定，有利于实现城市的集约化发展，能够大大提高城市每平方米土地的有效GDP数值及就业率。

　　其三，修改并提高建筑标准而推广低能源或零能源建筑。面对建筑碳排放占全国碳排放量51%的现状，修改及提高建筑标准已经刻不容缓。通过修改及提高建筑标准而推行低能源或零能源建筑，不仅可以减少碳排放，而且可以实现房地产业的产业升级。如果能够把低能源或零能源建筑培育为一个新产业，其不仅能够成为地价房价下跌时的产业升级接力棒，而且也能够支持中国碳减排目标的实现。

　　其四，尽快实行物业税的开征试点。面对不断膨胀的房地产投资及投机需求，政府应尽快进行物业税的开征试点，从而强化并满足居住性需求及改善性需求。鉴于城市宅基地70年土地使用权及土地使用权出让费一次缴纳的现状，可以考虑实行物业税开征与宅基地土地使用年限延长相结合，在开征居民住宅物业税的同时，把宅基地土地使用权延长到100年甚至200年。（作者：财政部财政科学研究所博士生导师）
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