商业社会的发展总是从分化开始，逐步走向进化，当今促成分化的原因主要来

自技术革命，从工业1.0到工业4.0，从互联网+到人工智能+，从IT革命到生物技术革命，技术正在创造企业增长的“断层”，也在无情地淘汰落伍者。每一个商业都在被重新定义，每一个价值都在被重新解构。

在2017年中国绿公司年会上，链家集团董事长左晖发表了“新经纪，新动能”的主题演讲，他认为，房地产行业正在从增量市场走向存量市场，存量房市场作为一类2C的大行业，未来一定会孕育出大公司。同时，存量市场未来对国家GDP、就业、税收的拉动作用将超越增量市场。

过去一段时间里，房价持续上行29个月，总需求和基本面承载力已十分有限，房地产“外强中干”的脆弱暴露无遗。与此对应的，截止到2017年4月17日，全国已经有39个城市和海南全省出台调控政策，调控范围和力度史无前例。随着楼市的深度调控，多个热门城市成交回落，对开发商和中介服务公司的监管也在不断加码。左晖认为，调控政策效果显著，市场下行已成现实，地产服务行业未来面临着巨大的挑战，同时也孕育着多个变量。

存量市场将贡献更多

大型房企的相继加入，使房地产中介行业越来越具有话题性和想象力，而这一行业代表的主体正是存量市场。从业内大公司不断加码、存量市场运作企业不断壮大的趋势不难看出，房地产全产业链正在发生变化，即从增量市场走向存量市场。

据此前链家研究院发布的资料显示，目前房产流通行业规模(新房+二手房)总体在17万亿左右，其中新房交易年规模达到10万亿;存量房交易规模在6万亿左右，其典型代表为链家1.2万亿GMV，这一市场未来发展也有望达到10万亿。

左晖认为，撬动存量房市场，带动的将不仅仅只是房地产行业的新发展，更重要的是，存量房交易市场及其衍生市场对于GDP、就业和税收等方面的贡献，未来将超过增量市场。

左晖在年会上表示，每交易1套二手房可带动26万元的GDP，提供2.6个就业岗位，为国家贡献7.7万元税收。按全国二手房市场规模估算，交易及衍生累计可带动GDP达12799.8亿元;提供就业岗位累计可达1290.1万人;缴纳税金累计可达3864.8亿元。

国内外存量市场运作差异

对于存量房市场运营，刚买进存量房市场的中国，与上世纪80年代就进入存量房时代的美国、日本相比，有不少差异值得分析与思考。

美国的存量房资产交易基于90家MLS和200万经纪人，聚合了经纪公司、媒体、产权保险、房屋检查、签约交割等独立生态，并进一步过渡到金融和房屋美化等边缘板块。可以说存量市场与增量市场基本处于割据状态，各自为政、分工明确，且增量市场之间也分工非常细致明确、各司其职，是相互合作的关系。各部分市场规模为：经纪人420亿、媒体90亿、产权保险公司85亿、房屋检查15亿、经纪公司150亿、签约交割40亿、金融5500亿(净利息收入)、财产保险750亿。

日本房屋流通行业的特点则体现在开发、管理和交易相互渗透，存量市场和增量市场行业相互渗入，存量市场内部的公司也相互渗透。大公司从拿地、开发、物业管理、物业升级、再开发等，实现了完全的闭环。

其资产开发包括新建住宅、融资重建;资产流通包括住宅买卖、投资型物业买卖、租赁、金融;资产优化包括翻新室内装修;资产管理包括物业维护、公寓管理、写字楼管理、租客募集与管理。像三井不动产、野村不动产等日本地产行业中的大型公司都是采取的混合经营模式，参与各块业务。

在左晖看来，中国当前的存量市场生态不同于国外，体现在存量交易市场的公司都是一体化运营，且交易公司为金融和资产优化业务导流，物业管理和交易业务之间相互渗透。

其中资产管理主要为物业管理，市场规模达1700亿;资产交易规模达6.5万亿(存量房交易GMV)，包括线上平台、媒体、签后服务、流通性金融、经纪公司、经纪人;其他有大约3万亿的市场规模。其中资产管理和资产交易相互渗透，资产交易为金融和资产优化导流。

随着中国人口结构、住房需求转变，城镇化节奏、房地产开发投资趋缓，逐步深化的政策调控，以及以O2O为代表的房产中介业迅猛发展，中国的存量房时代已不可逆，运营管理也有了更多可比较、借鉴的案例。

存量市场流通格局

存量市场的流通格局，主要取决于存量市场和增量市场之间的关系，以及存量市场内部各细分市场之间的关系。

根据分工表现，存量市场在运营阶段的流通可分为资产管理、资产交易及资产优化三类。

资产管理以万科物业、彩生活和自如为代表，链家研究院提供的数据显示，当前总规模估算为1700亿元。

资产交易可按照交易权属分为所有权交易、抵押权交易及使用权交易，分别对应着6.5万亿(存量房交易GMV)、2万亿(抵押市场)及1万亿(租赁市场规模)的市场规模，典型代表分别为链家、四大行和自如。

资产优化则包括简单装饰的家居、较深度的家装(装修+建材)和深度优化的城市更新，分别对应着5100亿的家居市场、4500亿的家装市场以及1.2万亿的城市更新市场，代表公司为万链、高和资本。

左晖总结道：移动互联网和大数据发展，带来了存量房交易的生态改善，体现在存量房交易的核心力——形成了以’房-客-人’为核心的稳固交易网络平台，且在互联网和大数据技术支持下，行业交易效率、交易体验将进一步提升，大平台效应也将得到进一步展现。

另一方面，中国一、二线城市率先进入存量房时代带来无限前景、消费方式的迭代衍生了新的服务需求，资本市场对房地产市场的看多，使中介公司获得了体外输血的机会，在这些因素推动下，房地产市场的产业格局不断被刷新，从而为中国经济发展带来新动能。