阿里的离去和万达的到来，对于港交所来说是否失之东隅，得之桑榆亦未可知，毕竟内地尚未登陆资本市场的顶尖民营企业屈指可数。

　　9月16日，万达集团旗下万达商业地产在港交所发布招股书，正式开启登陆资本市场之旅。

　　作为内地最大的商业地产公司，万达这次上市资产中包括物业销售、物业租赁与管理、酒店经营等板块，根据招股书，截止2014年6月末，万达商业地产总资产5040亿元，累计持有物业1684万平方米。其中，2014年上半年净利润49.17亿元，预期全年净利润不少于199.33亿元。

　　如此一家巨无霸的内地民营企业登陆港交所，无疑将给香港资本市场注入一支强心剂，据华尔街日报估计，万达市值最高将达600亿美元(约合3684亿人民币)，仅次于近期即将登陆纽交所的电商巨头阿里巴巴。

　　自阿里巴巴赴美上市之后，香港市场多少对此充满遗憾，港交所更看重的是阿里巴巴作为内地乃至全球电商的领军企业，并可能代表着未来企业的发展潮流，而万达商业地产作为内地商业地产的典范，亦代表着另外一发展趋势，即通过线下城市综合体的运营并和线上服务打通的O2O商业模式。

　　阿里的离去和万达的到来，对于港交所来说是否失之东隅，得之桑榆亦未可知，毕竟内地尚未登陆资本市场的顶尖民营企业屈指可数。

　　万达为何选择赴港上市

　　万达商业地产上市的第一选择本来是A股市场，怎奈内地IPO市场叫停后积累了大量的过会公司排队，于是万达便改赴香港。

　　今年7月举行的万达半年会上，王健林明确提出要积极推动公司上市，目前万达旗下共有两家上市公司，分别是在美国的AMC和去年在香港借壳上市的万达商业地产（已更名为万达酒店）。

　　但在王健林看来这都不是万达的主要公司，AMC的主要资产是万达在美国收购的院线资产，而香港的壳公司主要业务有5个项目，且与万达商业地产的主业几乎毫无关系，这主要受制于香港的法律，使得万达无法将主业注入进壳公司。

　　根据香港上市规则，买壳后的24个月内，壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比例、收益比例、代价比例以及股本比例五项核心指标中的任意一项指标超过100%，都会被按新股上市处理，这令万达商业地产难以在短期内通过买壳注入资产进而实现整体上市。

　　万达商业地产《招股书》显示，截止2014年6月末，万达商业地产还有747.61亿元的现金余额，可谓一家名副其实的“现金奶牛”，既然有那么多的现金储备，万达为何还是如此急迫的上市融资。

　　对此，王健林的解释是主要为了使万达成为一家透明的公司，让市场看到万达是一家什么样的企业，其次是看清万达的财务模型，更重要的是看到万达的成长性，因为万达的产业都是高增长。

　　为此，万达为实现这一上市目标，成立了以丁本锡为组长的领导小组，全力以赴的推动万达商业地产的上市，如今，这一靴子终于落地，万达商业地产迎来上市的最后一公里。

　　而王健林提出的上述上市因素都在《招股书》中有所披露，上市前的万达商业地产股权结构处于高度集中状态，在控股股东中，大连合兴持有99.76%的股权，另外的股权为王健林个人持有，但是王健林同时又持有大连合兴98%的股权，因此，上市后股权稀释也势在必然，在招股书中表示，上市后控股股东将控制50%以上的已发行股份。

　　对于万达商业地产，外界一直以来的猜测其是靠高负债来维持运营，但从招股书来看，万达商业地产2014年的资产负债率为51.6%，远低于目前上市房企63%左右的资产负债率。另一项差距在租金方面也有体现，比较其与新鸿基的财务状况，万达商业地产持有的物业量远超新鸿基，但两家公司的利润总额几乎持平，数据显示，太古、新鸿基去年的租金收益分别为96.73亿港元和90.78亿港元，其中太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。而在万达今年上半年的收入中，总收入为232.51亿元，其中租金收入为51.77亿元，占比约为22.3%，这已经比2013年底的9.8%有了显著的提高。但是万达商业地产的模式和新鸿基、太古的模式并不相同，作为内地的商业地产公司，万达一直走的是一条以售养租的商业模式，其主要赢利点在出售物业，数据显示，上半年万达商业地产出售收入占总营收的70.07%，显然这与新鸿基、太古模式基本属于两条不同的商业模式，万达商业地产持有物业的地理分布，不像上述两家持有的物业大多处于香港和内地一线城市，租金水平有较大差异。另外从租金收入来看，万达商业地产的平均租金也呈上升趋势，从2011年的每平米57元上升到2014年的75元，平均出租率达到97.8%。

　　在《招股书》中万达商业地产提到的可能遇到的风险包括：公司自我的发展及中国房地产市场的不确定性、可能遇到的资金短缺、物业资产的价格下跌、合适的土地储备等。这些风险都与内地整体的房地产发展趋势有关，据一位分析人士指出，虽然中国房地产市场整体出现调整，但是万达拥有大量的土地储备和物业资产，都属于良好的抵押物，并不会影响其融资，截止2014年6月底，万达商业地产银行贷款余额约为1723.62亿元。

　　万达商业地产的O2O突围

　　万达商业地产进军港交所之时，阿里巴巴正在紧锣密鼓的安排它的纽交所之行。

　　就在一年前，马云和他领导的阿里巴巴刚刚因为合伙人制度问题与香港市场擦肩而过；两年前王健林还和马云就未来是电商的天下还是线下实体店的天下而对赌，如今却殊途同归，都在谋求O2O的商业模式，不同的是一个是从线上到线下，一个是从线下到线上。

　　就在万达商业地产招股书发出前不久，8月29日，万达联合腾讯、百度共同共同出资在香港注册成立万达电子商务公司，万达电商计划一期投资人民币50亿元，万达集团持有70%股权，百度、腾讯各持15%股权，致力于打造全球最大的O2O电商公司。

　　而万达电子商务公司赖以依托的平台正是万达商业地产，二者的关系可谓密不可分，根据万达的数据，预计2014年到万达广场、酒店、度假区的消费者将超过15亿人次，万达已成为国内最大的线下消费平台，保守估计到2020年，每年到万达的消费者将超过50亿人次，届时万达将成为全球最大的线下消费平台。

　　为了推动万达电商的发展，万达内部可谓举全力而行之，王健林在年中业绩报告会上提出全力发展电商的要求，要求万达所有网上资源全部给电商公司，放手让电商发展，希望能在3年左右的时间找到盈利模式。按照计划，万达电商今年将在全国开业的107个万达广场开通电商服务，2015年开通万达所有广场、酒店、度假地的电商服务，实现对万达消费终端的全面覆盖；今年试运行期间，万达电商会员将超过4000万，明年将超过1亿。

　　从目前的发展态势来看，将来O2O可能是电子商务市场最大的一块蛋糕，而且这个蛋糕目前还没有切分，还没有这个平台出来，整个行业处于刚刚起步阶段，而万达拥有的优势主要集中在万达商业地产这一业务领域，加上通过大数据与万达金融、文化板块之间的互通，未来万达电商的发展还有很大的想象空间。

　　今年阿里巴巴离开香港，转道纽交所上市后，港交所总裁李小加在自己的博文中表示“在下一波新经济浪潮中，中国创新型公司将占据相当大的比重。对于香港而言，丢掉一两家上市公司可能不是什么大事，但丢掉整整一代创新型科技公司就是一件大事，而未经认真论证和谘询就错失了这一代新经济公司更是一大遗憾。”

　　在中国开启新一轮改革的大背景下，内地提出让市场在资源配置中发挥决定性作用，而以万达、阿里、腾讯为代表的民营企业将是新经济的发展方向，以大型国企为代表的红筹股将成为过去，港交所在迎接内地公司上市的结构上势必迎来一次变革。

　　万达电商出现打开了万达商业地产新的创新空间，对于万达来说，通过港交所获取更多廉价的资本，能够推动其创新业务的快速发展，对于港交所来说，通过资本市场培育出一个具有成长性的O2O企业，进而吸引更多内地创新型企业更是当务之急。